さて、色んな情報を集め、自分なりの条件や価格帯で物件を絞り込んだら、いよいよ売買契約です。

様々な役所関係の書類を取得したり、融資の申し込み手続きをしたりと、やるべきことが山のようにある

ので、スケジュールをしっかり管理しておきましょう。

では、売買契約の流れを見ていきましょう

 

＜購入申し込み＞

購入するマンションが決まり、資金計画のプランが完成したら、購入する意思表示として購入申し込みを

行います。

申し込みの際に必要なもの

１、印鑑(実印じゃなくても大丈夫です)

２、申し込み証拠金

　　　　申し込み証拠金に定額はありません。

　　　　通常1万円～10万円くらいで、契約締結時に手付金（頭金）の一部に充当されます。

　　　　契約が成立しなかった場合には、遅滞なく無利息にて返還。

 

申し込み証拠金を支払うと預かり書が発行されます。

その内容は

申込年月日・物件の所在地・種類・物件名・部屋番号・売買価格及び申込金入金額

・契約予定日時と契約締結場所

などが記載されています。

内容に間違いがないか、確認しておきましょう。

 

<重要時事項説明>

契約前に、宅地建物取引主任者により「重要事項説明書」で説明が行われます。

 これには、今から契約する物件の権利関係や法令に基づく制限、代金の授受、契約 解除と手

付け金に関する規定など、重要な事が書かれています。

重要事項説明書に書かれている、マンション売買に関する事細かな法令や規定は、購入者が

全て理解できるものでなくてはいけません。

マンションを売る側には、「買い主に理解してもらう義務と責任」があります。

なので、どんな質問でも遠慮せず、どんどん聞いておきましょう。

説明終了後、納得できれば書類に署名と押印をします。

 

－重要説明事項でチェックしておくこと－

金銭額とその目的・・・　手付金（頭金）、諸経費の支払金額とその目的の説明

契約解除に関する事項・・・　契約解除の規定は明確か

支払金・預かり金の保全措置事項・・・　保全措置の有無・方法・保全措置を行う機関名など説

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　明されているか

損害賠償・違約金に関する事項・・・　損害賠償額の予定と違約金の合計額は売買代金の2割

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以内か

ロ－ンの斡旋・不成立時の事項・・・　住宅ロ－ンが予定通り借りれない場合の措置について明

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記されてるか 

 

＜売買契約＞

重要事項説明が終われば、いよいよ契約です。　

 

契約書の内容で特に重要なのは手付金です。

手付金の金額は売り主が宅建業者の場合は価格の20％以内と決められています。

ただし10％を超えると売り主が保全措置をとらなければいけないため、保証機関の発行した

保証書を買い主に渡す必要が出てくるので、通常は10％以内とする場合が多いようです。

 

－売買契約時にチェックすべきこと－

売買価格に関する事項・・・　消費税がかかる際、その額を記載してあるか

売買物件の表示の事項・・・　重要事項説明の表題と同じか確認

手付金に関する事項事項・・・　手付金額と手付金解除に関する事が書かれているか

所有権の移転、登記の時期の事項・・・　購入物件の所有権移転や物件引渡しの時期の取決

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　めがあるか

代金支払方法・時期にする事項・・・　購入物件の代金の支払い回数や金額および時期を確認

設備・備品などの取決め事項・・・　付帯設備の取決めがなされているかを確認

宅地建物取引主任者の記名・押印事項・・・　宅地建物取引主任者の記名・押印を確認

契約違反による解除取り決め事項・・・　売主もしくは買主が契約上の義務をはたさなかった場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合は、その契約を解除できるという取決めを確認 

上記の事項等を確認後、間違いがなければ、契約書に署名・捺印して手付金を支払い、契約完

了となります。

 

もし、契約後にキャンセルした場合の手付金の扱いは・・・。

契約後は原則としてキャンセルしないことが前提です。

ですが、一定期間までは手付金を放棄すれば契約を解除できることになっています。

5000万円のマンションで手付金10%ならば500万円を放棄することになります。

もったいないですよね。

ですから、契約書には十分納得した上で判を押しましょう。

 

＜住宅ローンの申し込み＞

 

さて契約を結んだら、今度は支払いの準備です。

住宅ローンの申し込みのために銀行へ行きましょう。

銀行には様々なローンプランが用意されており、銀行窓口の人が詳しく説明してくれます。

ちなみに住宅ローンを取扱機関で分けると、大きくは公的融資と民間融資の2つがあり、公的融

資の代表は独立行政法人。

民間では、銀行や信用金庫、保険会社などから、いろいろなタイプの住宅ローンが出ていますの

で自分にあったものを選びましょう。

 

それから固定金利にするのか変動金利にするのか・・・

これから長い返済期間が待っていますのでじっくり考えて選びましょう。

 

住宅ローンの借り入れでもっとも大事な点は月々の返済額が自分の返済能力に見合うかです。

途中で何が起こるかも分かりません。

余裕のある返済プランにすべきだということは忘れないようにしましょう。

 

＜登記・支払い＞

不動産には名前が書いてありません。ですから、所有権者はどこかで保証してもらわなければ権

利を主張できなくなります。そのために、法務局の登記簿に権利を記録します。

例えば、マンションを購入して代金を支払った後、登記をしていなければ、売り主が第三者にそのマンシ

ョンを売った場合、マンションは第三者のものとなります。（売り主に対して損害賠償を請求できますが、

善意の第三者に対しては対抗できません。）

ありえないことではありませんので 不動産の権利について登記は非常に大切です。

関係書類は大切に保管してください。

 

登記の際には登録免許税という税金がかかります。

目安は建物の課税標準額に×0.15をかけたくらいの金額になるようです。

また、手続きを司法書士に依頼することになると思いますので、別途に数万円必要になるでしょう。

 

そして、残金の決済です。

手付金などを除いた残りの購入代金を支払うことを「残金を決済する」といい、通常はマンション販

売会社からカギを受け取って住宅の引き渡しを受ける時に同時に行われます。

なお、一般的には購入代金以外に・・・

・固定資産税・都市計画税の分担金

・ローン諸費用

　ローン保証料・金融機関手数料・印紙代・地震保険料・火災保険料 など

・修繕積立基金

・ローン代行手数料

　以上の費用をこの時支払うことになります。