マンションを購入する際ほとんどの方がローンを利用されることと思います。
必然的にローンについての知識が必要となるでしょう。
ということで、ここでローンについて詳しく見ていきましょう。
マンションを購入する際ほとんどの方がローンを利用されることと思います。
必然的にローンについての知識が必要となるでしょう。
ということで、ここでローンについて詳しく見ていきましょう。
返済可能額がわかったら、次は、いくら借りられるのかを計算しましょう。
まず考えなければいけないのは、
（1）低金利のローンを選ぶ
（2）返済期間が短ければトータルの返済額も減る
（3）保険料・保証料・手数料等を計算に入れてローンを選ぶ
といったところでしょうか。これらのポイントを頭に入れて、住宅ローンの借入先・借
入額・返済期間などを決めるとよいでしょう。
住宅ローンは、公庫・年金・財形等の｢公的融資｣、銀行・勤務先等の｢民間融資｣な
どに分けられます。
さらに金利は、金利が固定されている｢固定型｣、定期的に金利を見直す｢変動型｣、
3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定する｢固定期間選択型｣の3パターンに
分けられます。
公庫や年金は固定型、銀行等は変動型と固定期間選択型が基本ですが、最近はい
ろいろな商品が出ています。金融機関によっては、預金口座の有無や残高などによ
り金利優遇を受けられる場合もありますので、それぞれのローンのメリット・デメリット、
金利の動向等を確認し、住宅ローンを決めましょう。
公庫の場合、新築物件か中古物件かで住宅ローンの条件が異なってきます。
中古マンションを買うときの住宅ローンの条件は、新築マンションを買うときの融資と
ほぼ同じような基準で決まっています。新築マンション同様、公庫融資・年金融資・
財形融資・民間ローンのすべての融資が利用できるのは、住宅床面積「50平方メー
トル以上280平方メートル以下」の物件です。
そして、「40平方メートル以上50平方メートル未満」で年金融資と財形融資が利用で
きるだけで、あとはすべて民間ローンに頼らなければならないという状況になってい
ます。
ここで、注意したい新築マンションとの大きな違いは、年金融資が「40平方メートル以
上50平方メートル未満」でも利用できるという点です。（ただし、公庫併せ貸しの場合
は50平方メートル以上となります。）
また、公庫の融資額について見てみると、新築マンションと同様に、
１.物件がある地域区分
２.物件の規模（階高）
３.住戸の面積
４.敷地の権利関係
の4点で決まりますが、融資額自体は新築よりも少なめになってます。
そして、マンションを買う場合の特別加算額は新築同様ということになっています。
ここまででは、新築マンションとほぼ同様の条件なのかと思ってしまいますが、中古マ
ンションの場合は、これに加えて築年数によって条件が変わってきます。
すなわち、年金融資や財形融資などすべての公的融資が受けられるのは、先の面積
条件に加え、築25年以内に建てられたものに限られます。しかも、返済期間も新築に
比べて短く厳しい条件になっている点に注意しましょう。
公的ローンと民間ローンの違い
＜公的ローン＞
住宅金融公庫融資
固定金利が他と比べて比較的低い。返済期間も35年と長くできるもっともポピュラーな住宅ローン。収入など一定の条件をクリアすれば誰でも借りられる。2007年4月から住宅金融支援機構として生まれ変わる。同機構からの直接融資の規模を年度ごとに縮小させ、民間金融機関の住宅融資を支援する証券化支援業務を中心に行うこととなる。
財形住宅融資
一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、かつ、申込日における残高が50万円以上ある人を対象とする。3種類ある財形貯蓄のうち財形住宅貯蓄は、その貯蓄した資金を住宅建築や購入にあてれば、利子に対して課税されない特典がある。5年毎に見直しを行う変動金利タイプ。
自治体融資
自治体が資金そのものを融資する場合と、指定の金融機関の住宅ローンの斡旋、利息の補給などがある。公庫融資が利用できない場合に便利。
都市機構の割賦制度
都市再生機構（独立行政法人）の分譲する住宅を購入する際に利用できる。頭金以外は全て分割で支払うことができる。保証人や保証料も不要。
資格：申込時、満70歳未満
完済時、満80歳以下
過去2年間の収入が基準
年齢制限：毎月返済額の5倍以上の月収
年間返済率20％以下
対象物件：購入価格に上限
床面積に制限
建築時期に制限
独自の建築基準
金利：固定金利
返済方法：元利均等と元金均等を選択
＜民間ローン＞
銀行ローン
短期プライムレートに連動した“変動金利タイプ”、一定の期間だけ金利を固定できる“固定金利選択タイプ”など、商品のバリエーションが多い。キャンペーン金利等を利用して、他行との差別化を行うところもある。公的融資に比べ融資に対する条件が少なく借りやすいというメリットがある。
生命保険会社のローン
保険料収入を財源とするローン。不動産会社と提携して入る場合が多く、以前からより長期固定金利型、融資割合（LTV）90％などという商品を出している。窓口が少ない。
ノンバンクローン
信販・クレジット会社の住宅ローン。比較的金利は銀行や生保ローンより高いが、銀行より更に条件が少なく借りやすい。融資割合が90％から100％と、比較的高い。
住宅を購入し、住宅ローンを利用したときに受けられる控除について
住宅を買うときに住宅ローンを利用すると、｢住宅ローン控除｣が受けられます。
これは、10年間にわたって年末ローンの残高の1％が所得税から一定額引かれ、税
金が戻ってくるという制度です。ただし、
（1）床面積が50平米以上(登記簿面積)
（2）居住用であること
（3）住宅を取得してから6カ月以内に入居して、引き続き住んでいること
（4）控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
（5）住宅ローンの返済期間が10年以上であること
等の細かい条件があり、適用を受けるには購入した翌年に確定申告をする必要があ
ります。なお、夫婦共有名義の場合、夫婦別々でローンを組んだり、収入合算で公庫
を借りたりすれば、別々に控除が受けられるので、しっかり憶えておきましょう。
利用者資格：申込時の年齢が満20歳以上
完済時、満70歳以下
一定以上の安定した収入
年齢制限：年間返済率
300万円未満 25％以下
400万円未満 30％以下
400万円以上 35％以下
対象物件：建築基準法等の制限を満たす
金利：変動金利
返済方法：原則、元利均等返済
金利タイプの選び方
固定金利
メリット：返済計画が立てやすい・低金利で借りれば有利
デメリット：利率が変動型より高い
変動金利
メリット：利率が固定型より低い
デメリット：返済計画が立てにくい・
景気上昇期に利率が上がる
繰り上げ返済について
返済の途中でまとまった金額を一括返済するという方法ですが、この返済金を借入元金に
充てられるため、支払う利息も少なくなるというわけです。
繰り上げ返済には「毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする【返済期間短縮型】」と、
「返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす【返済額軽減型】」の２通りがあります。
家族構成や毎月の家計負担を考えるなど、ご家庭の状況に合わせて選べるのが魅力です。
では、繰り上げ返済を使った場合、実際にはどのくらいトクをするのでしょうか？
例えば、2千万円を金利４％で借り入れ、35年ローンの返済期間を組んでいるとしましょう。
３年後に100万円の繰り上げ返済をすると、【返済期間短縮型】の場合は、返済期間が３年
２ヵ月分短縮されることになります。
そのうえ、その間に支払われるはずの利息分２２７万５９８８円が、トクしたことになります。
一方、【返済額軽減型】の場合でしたら、毎月の返済額８万８５５４円が８万３９６０円と、
４５９４円軽減されます。
同じ条件で一括返済した場合、【返済期間短縮型】の方が利息の負担額が減るため、現在
はこの【返済期間短縮型】が主流となっています。
ただし、トータルの返済額より、月々の返済額を減らしたい人は【返済額軽減型】をおすすめ
します。どちらにしても、返済期間が長いローンの方や金利が高いローンの方は、一度見直
してみてはいかがでしょうか。
そして返済開始後、なるべく早めに実行する方がお得といえるでしょう。
ただし手数料がかかりますので、あまり回数を分けて返済すると、手数料の分、割高になっ
てしまうので注意が必要です。